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小編：親愛的朋友們，大家好！歡迎收聽前線故事。前線故事是收集我們房地產(chǎn)營銷策劃精英的一線故事，整合我們實際工作中發(fā)生的一些典型案例。通過這些案例，揭開個人快速成長的小秘密，讓我們共同進步與成長。本期前線故事請來的是淮濱建業(yè)府的張敏，那今天邀請她來給我們分享一下她的銷售心得和經(jīng)驗。張敏給大家打個招呼吧！
張敏：大家好！我是淮濱建業(yè)府的置業(yè)顧問，我叫張敏。我們項目就是位于青年街和呂河路交叉口，總共占地是40畝，共建八棟樓，以洋房為主。我們項目在淮濱就是一個改善的高端的小區(qū)，舒適度也比較高。洋房是主打嘛，一般來我們項目買房的基本上都是一些事業(yè)單位的，教師，是比較多的。他們基本上都是有房子，就是想改善，買一個環(huán)境好一點的小區(qū)，住戶少，得房率又高，物業(yè)好的。這些業(yè)主素質(zhì)也都是相當(dāng)高的。
小編：聽說你有一組客戶前后來看房15趟？
張敏：是的。這個客戶呢，他是個老師，也是屬于改善型的。他們之前住的是一個五樓的多層，步梯的，現(xiàn)在也是感覺我們建業(yè)品牌啊，交付品質(zhì)啊，各方面都比較好，想改善。因為之前他住的不是高層，然后五樓要爬樓梯就特別累，剛好呢，他對我們的洋房也比較感興趣。剛開始來先了解一下情況，跟他講了之后，他也比較認(rèn)可我們這個項目吧，感覺戶型啊，小區(qū)的環(huán)境啊，交付標(biāo)準(zhǔn)啊，都是挺合他意的，看完之后他就說現(xiàn)在先不著急，再回去考慮考慮，和家里面的人商量一下。
小編：就是這種客戶買房他不著急。
張敏：對，他剛開始來的時候他是不著急，他就是來看看，我給他講完我們這個項目，我能從他臉上的表情看出他還是比較認(rèn)可比較喜歡這個戶型的。因為他是帶那個高三的畢業(yè)班老師，所以平時都比較忙。每次聯(lián)系他不接電話他就會給我發(fā)個信息說在忙，我就想，這個客戶雖然說他嘴上說不著急，但我每次給他打電話他都會去接，然后就會回復(fù)，我是覺得這客戶意向肯定是很好。
小編：你每次給他發(fā)信息他都回其實也證明這個老師的素質(zhì)非常高啊。
張敏：是的，很有禮貌。第一次來是2021年10月份吧，到2022年，他才再次過來，中間的話他就一直在對比啊，來了兩三趟吧。看完之后，他就在對比其他小區(qū)，所有的淮濱的小區(qū)，新盤啊，二手房呀，他都對比了，然后也都看了，感覺還是比較認(rèn)可這里，認(rèn)可我們建業(yè)府的小區(qū)。洋房嘛，看著戶型又大，南北通透，主要我們這邊的還有一個買三房得四房，贈送的也比較多，這都是他認(rèn)可的。中間每次他去看完房子之后，他就給我打電話，就在和別的樓盤對比。試探著對我說別人的樓盤也挺好啊什么的，然后我就開始跟他分析別的樓盤的優(yōu)勢或者缺點，然后再對比我們的優(yōu)點。過程當(dāng)中他也試圖找我們項目的缺點，比如說贈送面積啊，房子賣的好不好呀，能不能交房呀，就是每次給我打電話就是這些東西，你必須要給他解釋的清清楚楚，如果你一點馬虎他就開始懷疑，覺得你說的有假，說的他不認(rèn)可，就覺得你忽悠他那種感覺。
小編：有沒有這種例子，你給我們舉一個？
張敏：就比如說他懷疑我們那個贈送面積吧，我們贈送面積就會簽一個承諾書嘛，寫清承諾幫業(yè)主做好這個贈送面積。但是他越看到這個承諾書呢，反而越懷疑能不能兌現(xiàn)，因為他擔(dān)心這個東西到時候交完房了，開發(fā)商就不管了不給他做了。加上可能聽到別的樓盤詆毀我們這樣，我又請了我們的領(lǐng)導(dǎo)給他解釋，反正一直解釋到他滿意為止，我們領(lǐng)導(dǎo)也去親自給他講：這個贈送面積以后會做，淮濱其他的小區(qū)也有做過這個贈送面積，而且都已經(jīng)做好了。我這個客戶呢，他就是不管是對于買房，還是其他事情他都很仔細(xì)，只要他想了解的，想知道的他都要問清楚，不管是什么問題。其實主要還是價格，他就怕買貴了呀，然后找親戚過來看房子試探這個價格，他就對你沒有很大的信任吧，只認(rèn)他自己所看到的，所聽到的，就算我們跟他解釋完了之后他還要自己去問一下別人，是這樣。
這個客戶確實是非常謹(jǐn)慎的，他就是中間來了有四五趟的時候，我就讓他交過定金，還是在手機上試探讓他交的，也是想逼定一下，他一說沒時間，又說錢不夠呀什么的，就就各種理由推脫。
小編：當(dāng)時有沒有感覺想放棄?。?o:p>
張敏：當(dāng)時覺得哎呀，我這個客戶服務(wù)了那么久，我還是覺得他還是有買房的希望，就是暫時定不下來。但是我就是想著他可能還是心里面有顧慮的吧，所以項目上有活動啊，售樓部有優(yōu)惠啊什么的，我都會跟他說。中間不是有疫情嗎，然后他封在學(xué)校了一直就回不來，他說等疫情結(jié)束了之后他再過來。然后剛好就等疫情結(jié)束了之后，他真的就過來了，還是看他想要的七號樓，因為七號樓是屬于樓王位置嘛！但七號樓除了四樓啊，二樓其他的都沒有了，然后我就跟他說四樓也沒有什么不好，金三銀四挺好的。
疫情結(jié)束后他就先自己過來看，看了四樓價格也談了，就準(zhǔn)備讓他交定金，我說：你看，你都來了這么多趟了，對吧，我們戶型啊，項目上呀各方面你也比較認(rèn)可，也能看出來你也比較喜歡，你選擇我們這邊肯定不會讓你失望的，其他的淮濱的一些樓盤，你也都對比了，我們這邊確實就是各方面還是比較占優(yōu)勢的。他問需要交多少定金，然后我就說五千或者一萬都行。后來他過來交錢的時候還在問有沒有優(yōu)惠呢，因為我手里的優(yōu)惠已經(jīng)都放給他了，領(lǐng)導(dǎo)手里可能還有一些，所以我就說那今天如果確定定呢，我就去申請，但是事先說好，肯定不會優(yōu)惠太多了，也就錦上添花的事兒。然后他就交了5000塊錢，交完5000然后我就向領(lǐng)導(dǎo)申請那個優(yōu)惠，但是領(lǐng)導(dǎo)的意思是一旦再優(yōu)惠的話，那這個錢就必須得轉(zhuǎn)為定金，也就是不能退了，一聽這個，他又說回去再給家里面家屬商量一下。我看得出他還是不太喜歡四樓，最后交完錢四五天后，他還是想退，對樓層有顧慮，我又給他看了其他樓棟的樓層，不是樓王，反正各種猶豫他，最后其他樓棟的也都陸續(xù)定出去了，他還在猶豫。好房不等人，我怎么說他都不信，那沒辦法最后他再過來，就真的都沒有了，我還把那個我同事客戶那個訂單讓他們看了這才相信啊，現(xiàn)在就剩一套這個七樓了，要不買是真的沒有。
所有的話都說盡，他最后還在價格上有所猶豫，也確實是一個特別謹(jǐn)慎的人了，就想無論如何要比別人優(yōu)惠，后來發(fā)現(xiàn)不管我們放出的優(yōu)惠有多少，他總是不滿意，最后我們領(lǐng)導(dǎo)說那實在不行退就退吧，因為這樣無休止的糾結(jié)在這個價格上，只能把成交拖的更久。
小編：來了這么多次，沒有達(dá)到他的優(yōu)惠滿意，他是不是也覺得沒面子哦！都堵著領(lǐng)導(dǎo)了，也不多少優(yōu)惠點。
張敏：因為如果再給他優(yōu)惠，他還會覺得我們手里還有更多的優(yōu)惠呢。所以也不能一味的這樣糾纏，他說什么就是說真的沒有優(yōu)惠了，然后幫他填了退定金的單子，我當(dāng)時也是疲憊不堪吧，也是想著退就退吧，到這個份上，我給他寫完了之后看他心里面也是挺難受的，其實他是想買的。寫完之后，他也簽字了，我說這個錢可能得半個月到一個月之后，再退給你，然后他就走了，我也沒有攔就是很放松的，你越是這樣，能給他一種緊迫感，客戶都是有這種心理。我感覺他大概走到大門口吧，我就給他打了個電話，我說哥你看你都來了差不多有15趟了，你看房子呢，也看了這么久了，前面付出這么多，對吧，我也能感受到這個房子你也比較喜歡，也比較符合你，你的孩子也是在附近上學(xué)，對吧？這個戶型呢也比較好，又是洋房，得房率還高，你在哪里能買到我們這邊得房率那么高的！公攤少，別的高層公攤都二三十個平方，我們這公攤才十幾個平方左右，再加上贈送就等于零公攤。然后他就說，那真的不能再優(yōu)惠了嗎？我說我們有優(yōu)惠能不給你嗎？我們也想賣房，但是真的是超底價了，能賣都賣給你了。最后他又回來了。
小編：就是簽完退訂單的那個手續(xù)了，之后他走，走完了之后你又給他打電話，他又回來了？
張敏：對！
小編：當(dāng)時他說回來的時候你什么心情？
張敏：我心情肯定是很開心，覺得確實付出了這么多，還是有回報的。他回來了之后就把這個退定單子就直接撕了，然后他就說這邊什么時候去交首付要確定好，因為中間交那個四樓的錢，他一直就拖拖拉拉的沒有時間，這次要確定好多久來交首付。他想交50%的首付，想等錢湊夠了之后再過來交，我說你要不你先交一部分吧，第二天他就過來交了一部分首付，然后交完首付，后面的就開始辦理這些手續(xù)啊。
小編：后面辦手續(xù)的時候，是不是比之前看房的時候要順利很多？
張敏：順利多了，前面該解決的事情都解決了，后面你讓他交錢干嘛了，確實配合的也挺好的。
小編：那你現(xiàn)在回過來去想想這組客戶是不是特別佩服自己？
張敏：是的，這個客戶，雖然說他來了這么多次，最后也成交了，我從他身上也學(xué)到了很多東西。
小編：從客戶身上學(xué)到了很多東西？
張敏：對，客戶來那么多次，每次他提出的意見，也是增加我講解的一些經(jīng)驗，沒接待他之前其實他講的那些東西有時候我們可能都用不到，你知道吧，也沒有客戶提那么多的意見，剛好他提的意見我們這也是一邊為他解答一邊積累學(xué)習(xí)經(jīng)驗。當(dāng)時我也沒有非常糾結(jié)，就覺得他提完這個之后就特別謹(jǐn)慎，下次如果再有客戶提這樣的問題心里面就不會緊張呀！
說我們這邊的假建業(yè)不是真的建業(yè)，是掛牌的，還有其他樓盤對我們的一些詆毀吧。我就給他解釋一下假建業(yè)和真建業(yè)的區(qū)別：我們是掛的建業(yè)的牌子，就是出資人不一樣，如果開發(fā)商沒有這個能力的話，建業(yè)也不會讓你掛他的牌子，我們這邊建業(yè)品牌的話，如果想找他投資，建業(yè)這邊還要驗資驗開發(fā)商呢，有沒有這個能力，有沒有錢。因為建業(yè)品牌比較大嘛！好多人找它投資，你像河南好多其他的樓盤，整個河南你看都是我們建業(yè)的房子，找它投資的太多了，所有的我們建業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)，建業(yè)的各方面領(lǐng)導(dǎo)全都是我們建業(yè)的，包括我們也是屬于建業(yè)的員工?？赡苣悴涣私膺@邊的情況，建業(yè)資產(chǎn)那么大，對吧，他找一個有錢的開發(fā)商，能力強的，這樣的話工人的錢也不會拖欠，員工錢也不會拖欠，你看我們工程的質(zhì)量，交房標(biāo)準(zhǔn)，你都看到了，所以說我們在淮濱的話，工期也是比較快的，都是在施工。
小編：然后你給他解釋完之后他都理解了？
張敏：最后他交完錢呢，還給我說：你不知道，我這個人最容易患得患失，聽別人說個啥，我心里面就不舒服，就趕緊的就打你電話。因為他買這個房之前他對比那個某個其他項目，那邊的顧問一直在給他打電話，說我們這邊怎樣怎樣，中間可能也是在糾結(jié)吧，最終還是選擇了我們，還是比較認(rèn)可這邊吧。
小編：那他成交之后給你介紹客戶了嗎？
張敏：介紹了一個客戶，但是沒有成交，客戶說不著急。
小編：按道理說他那么謹(jǐn)慎的人肯定大家了解他，他既然認(rèn)可了，那證明這個產(chǎn)品確實非常好的。
張敏：是的，我也是說你能看上我們建業(yè)府，你真的是一個比較有眼光的，多講一些能讓他放心一點的話題吧。就是他心里面是已經(jīng)選擇這個地方，選擇建業(yè)府這個項目了，但是聽別人說了之后他心里面就多多少少可能就比較糾結(jié)吧，別人一說啥他就懷疑自己到底選擇對不對啊，然后我就一直給他講。有時候可能他提的一些問題我也不懂，我就開始向領(lǐng)導(dǎo)問領(lǐng)導(dǎo)。問有經(jīng)驗的同事，然后問完之后總結(jié)了之后，準(zhǔn)備好了之后我就給他打電話給他解釋，每次解釋完之后他還是比較認(rèn)可的。
小編：其實相當(dāng)于你的銷售技巧在經(jīng)歷過這樣一組客戶之后，也有了一個很大的提升。
張敏：是的，真的有很大的提升。
小編：是不是因為這個客戶，你們同事都特別佩服你？
張敏：是的，只要我這個客戶一來這些項目上活動啥的還過來人家，他們就會說張敏你的這個15趟客戶又來了啊。不管中間再怎么樣吧，反正最后成交了，同事也確實挺佩服我的，佩服我的耐心，確實也終于把它弄成了，心里面還是比較有成就感的，中間的一些付出也沒有白費。不管做什么事情吧，你就盡自己最大的努力，中間學(xué)習(xí)的一些經(jīng)驗呀，對你個人的成長，也有很大的幫助?？蛻舻拿恳淮蔚膯栴}，包括來了那么多趟，然后中間交了錢又退錢又退房，還是很用心的為他解答，然后也沒有放棄。
小編：就是通過這組客戶其實你是成長了，所以我們其實作為置業(yè)顧問在接客戶的時候，就像你剛才給我們分享的這個15趟客戶，我覺得其實有很多置業(yè)顧問在接客戶的時候不喜歡聽客戶一直不停的問一些刁鉆的問題，但是你沒有拒絕客戶一直耐心的去幫他做解答。
張敏：客戶是提一些刁鉆的問題，但是他能提這些刁鉆的問題，證明他對這個房子是感興趣的，他是想多了解這個房子，所以他才提這么多問題，你要是有耐心的替他回答的話，他心里面也是很高興的，如果你沒有耐心，你就敷衍他，他就覺得你這個顧問不靠譜，我花錢來這個項目，不是看你臉色，那客戶肯定也不高興的。他就是再喜歡這項目，那他大不了換個顧問。所以說不管客戶是提怎么樣刁鉆的問題呀來多少趟呀，都是還是有耐心的為這個客戶服務(wù)吧，永遠(yuǎn)把客戶當(dāng)成第一次到訪來接待，因為你那股積極勁兒，然后每次來客戶就看你那么熱情，對他那么有耐心，提那么多問題，來那么多趟，你都不嫌他煩，對他也是一種打動。人嘛，誰花錢買東西，肯定都想買的舒心，不光是房子還有服務(wù)各方面也是一部分。
小編：可能作為一個優(yōu)秀的鄭州房地產(chǎn)代理公司置業(yè)顧問，我們必須要第一時間去了解客戶的需要，要做出針對性的講解，那你其實做到了始終保持一顆積極向上的心，遇到困難呢也不后退，迎難而上，所以呢，希望在以后的營銷的工作中我們繼續(xù)努力，加油！穩(wěn)坐銷冠的座椅！
張敏：好，我會努力繼續(xù)加油的！
小編：那我們今天就聊到這兒。感謝大家收聽本期的前線故事，優(yōu)秀的你們不需要隱藏，請大家能主動展示自我成長的經(jīng)驗，和大家一起分享你的成長之路，讓我們互相學(xué)習(xí)，共同成長。我們下期再會！
