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策劃單佳瑤： 第一個問題，就是24年的2月不是央行首次降息了嘛！然后就想問一下王總：這個降息它傳遞了什么樣的一個信號？對房地產(chǎn)有什么樣的一個影響？
王總：你認(rèn)為呢？
佳瑤：我感覺對購房者肯定是有一個影響，就是貸款利率下降嘛！那么利息肯定更低了。就拿我來說，我以前可能不想買房，但是看見這條消息之后哎我也有點想買房這個想法了。但是我又會擔(dān)心這個利率它會不會再次下調(diào)，那如果說現(xiàn)在入手了，將來會不會利息比降低之后高嘛！
王總：咱先說從降息本身啊，我們這次降息的目的是啥？
佳瑤：還是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展吧。
王總：促進(jìn)消費對吧，那會不會再降？
佳瑤：還是看形勢吧！
王總：對，要看一個形勢，什么樣的形勢？如果說這個市場回暖了，消費已經(jīng)開始增長了，那可能就會不再出臺這個政策了；如果沒有，那就會再降。那現(xiàn)在我們?nèi)ハ?/span>，按照目前這個市場環(huán)境和大家買房的這個狀態(tài)（咱體感應(yīng)該是比較足的嘛），哪個項目賣多少房，那現(xiàn)在看是不是還不好？
佳瑤：嗯不好!
王總：會不會再降?
佳瑤：會!
王總：目前咱國內(nèi)是進(jìn)入到這個降息空間里邊了，就是政府會有一個調(diào)控的邏輯是什么呢——我不解決問題，我這個東西不停！他會陸續(xù)的在不斷的試探，今天降一點，明天降一點，還不行我再降一點，就是政府在金融政策上會是這樣的邏輯。那好，越降說明越什么？
佳瑤：經(jīng)濟(jì)環(huán)境越不好。
王總：對！這個一定要理解，不斷的降息就說明我們的調(diào)控不達(dá)預(yù)期，既然調(diào)控不達(dá)預(yù)期，就是還是比較冷。所以這個時候你會發(fā)現(xiàn)，一方面大家想著讓他降息，一方面又不敢入手。那這個從庫存周期的角度來講，可以看到一個邏輯，現(xiàn)在開發(fā)量是不是很少，新房沒有了，拿地很少了，哎這幾年好一點，一線城市的土地都拍出去了，而且是溢價率拍走的。那在縣城這一級和地市這一級還不夠，那就是說開發(fā)量持續(xù)的會萎縮，庫存會不斷的去化，是吧，那這個不斷的去化會造成什么樣的邏輯，就是我們的現(xiàn)房越來越少，期房也會越來越少，那未來會出現(xiàn)什么？
佳瑤：大家都去買二手房了。
王總：嗯還有呢？
佳瑤：那房價也會上漲嘛，利率也會繼續(xù)往上調(diào)。
王總：就是當(dāng)大家認(rèn)為跌無可跌的時候，我賣不賣都行的時候，基本上就是跌無可跌的時候，那個時候就是該見底了，庫存呢也會減少，庫存減少，新增量也減少，慢慢會發(fā)現(xiàn)量會出來，銷售量會增加，為什么？庫存減少了。量一定在價之前，就先上量再收價，在量上來之前或者在量達(dá)到不足以讓大家滿意之前，就是我的信心并沒有恢復(fù)之前我是不會抬價。我記得我們在11年12年的時候，出現(xiàn)過這樣的情況。鄭州咱們當(dāng)時做君悅城的項目，已經(jīng)一個月能賣四五十套了，還是八五折，優(yōu)惠八五折呀！為啥？就說我現(xiàn)在釋放這個優(yōu)惠和走出這個量還不足以讓我感覺到安穩(wěn)，所以量在價之前先啟動，啟動了之后大家認(rèn)為哎我已經(jīng)跑的差不多了，開始價格往上走，所以真正市場信號是在量開始往上走的時候，這個概念，它的連鎖反應(yīng)就是。只要市場環(huán)境不好降息是大概率，既然降息是大概率的就會說明價格會持續(xù)的走低。現(xiàn)在的這個所有的降價邏輯跟成本沒有任何關(guān)系，能不能活？降多少能活？是這個邏輯！那是不是買房的好時機(jī)？
佳瑤：嗯我感覺還是看個人需求，如果說是一個剛需的話能買；如果說不是特別著急的話可以再觀望觀望。但是我感覺應(yīng)該還可以吧，想入手還可以入手的。
王總：現(xiàn)在你看這樣，二手房，誰在買二手房？其實現(xiàn)在很多是投資客在買二手房。那他們?yōu)槭裁船F(xiàn)在買？抄底啊對吧！那能不能抄到最低點不知道，但現(xiàn)在已經(jīng)很低了，底部區(qū)間，這是共識。就不能簡單的看降息不降息啊，好不好啊還是怎么樣啊，他這里邊供需永遠(yuǎn)存在這個矛盾，有人賣有人買，賣的人啥心態(tài)買的人啥心態(tài)都要看。
佳瑤：第二個是我臨時加的問題??！就是現(xiàn)在這行情我上午的時候我也查查數(shù)據(jù)，23年鄭州的二手房成交量是十年之內(nèi)創(chuàng)歷史新高了。我現(xiàn)在還想算是幫朋友問吧：現(xiàn)在這個形勢下適不適合這個二手房一個出售？包括就是以這種低價進(jìn)行一個出售。
王總：賣嗎？
佳瑤：對！賣！
王總：那他是啥情況？就閑置出來一套嗎？他現(xiàn)在高負(fù)債？
佳瑤：不算。
王總：急于賣房的目的是啥？
佳瑤：就是這套房現(xiàn)在空閑出來了，可以賣也可以租，但是他最近也看了這個租房市場嘛，租的價格也不是很高，所以說就有考慮那要不要賣呢？
王總：不要賣！怎么想這個事情哈。如果哪天你有錢了你要做什么？
佳瑤：買房。
王總：買房，如果還有錢呢？
佳瑤：投資吧！
王總：投什么？普通老百姓能投什么？
佳瑤：可能也就房地產(chǎn)。
王總：那為什么一定要投到房地產(chǎn)上？
佳瑤：可能更穩(wěn)吧。
王總：對，是這個意思。現(xiàn)在你看很多手里邊有錢的人不再去置業(yè)不再去換房換車或者不再去過度的消費，他實際上是個應(yīng)激反應(yīng)而已。我明知道現(xiàn)在市場環(huán)境不好，我還大手大腳的花錢呢？
佳瑤：大家現(xiàn)在不都已經(jīng)在消費兩極了嗎。
王總：沒有錢的人就不說了，沒有錢的更不花；有錢的人不敢花，都在等，等什么？等這個周期循環(huán)結(jié)束，等開始重新走入上升通道。那上升通道一旦確立大家并不為未來擔(dān)心的時候，消費就開始了。這個不是刺激不刺激的事兒，我現(xiàn)在就這樣的一個社會環(huán)境，你非得刺激我讓我把錢都花完，那我得多沒心沒肺啊！這是社會應(yīng)激反應(yīng)，每個人都會。小動物受傷了自己還跑一邊舔傷口，它為什么跑一邊舔傷口？因為怕天敵看到呀！是吧！對自我是保護(hù)啊！人不也一樣，我們對自己要保護(hù)，不得不花的錢才會花。那現(xiàn)在說既然你沒有比如說我要賣房還債，那這會賣什么房？怕再跌是吧？
佳瑤：對啊！他去年也在考慮，但是再對比就是房價還是在下降嘛！持續(xù)性的下降！包括還有就是同一個小區(qū)如果說出現(xiàn)這個二手房的刺客，一直超低價，也會影響本小區(qū)的一個二手房的售價。所以說呢可能觀望來觀望去想著要不要出售，這樣一個心態(tài)。前一段時間我聽姚瑞還說嘉哥他們小區(qū)看到一個二手房的一個報價表，他上去就給揭了，哈哈哈太低了，太影響他們這個小區(qū)的二手房的平均價格了。
王總：現(xiàn)在這個市場邏輯有點像什么啊！就是股票的那根下引線，k線，是吧，那正常呢一根k線開盤價收盤價下引線上引線，那下引線和上引線的意思就這個地方是有成交但是量很小，現(xiàn)在的市場環(huán)境就是這樣一個環(huán)境，雖然有人在報很低的價格成交，那報很低價格成交的人是可能就說我不賣不行，我必須要把它賣掉，我才能解決我現(xiàn)有的問題，那他就賣了呀！他賣的時候也不論成本啊！那他不賣可能問題更大，那就讓他賣吧，這個市場沒有那么大的成交量。都是這個價格在賣？那你放心，那肯定不是這個價格，還有更低的下引線。那既然是下引線，是有成交但交投都不活躍，慌什么？這個時候是不能慌，沒有任何意義。
佳瑤：嗯，那我還是多出來了一個問題啊！
王總：都可以啊！
佳瑤：也是我在前一段就是網(wǎng)上沖浪的時候看到了這樣一句話。
王總：什么叫網(wǎng)上沖浪？
佳瑤：就是——刷手機(jī)啊！就網(wǎng)絡(luò)上說90后會是房地產(chǎn)最后的一個接盤俠，就這句話。他這個意思其實就是因為，現(xiàn)在00后包括10后20后將來他都會有房，不管是一套甚至有兩套房。那我們90后可能說就是最后一波了，這個房地產(chǎn)收割的，所以說就看這個觀點王總怎么看。
王總：這有點像說80人會說所有的市場機(jī)會都被你們70人占了，90的會都說80的，所有的機(jī)會都被你們占了。
佳瑤：對呀！
王總：實際上是有點這個意思，是嗎？
佳瑤：我感覺是！
王總：不是，怎么會是呢！每個時代都有每個時代的這個方向和標(biāo)準(zhǔn)，就是 70年代也好80年代也好60年代50年代也好，這些人都活躍在市場，誰搶了誰的飯碗嗎？沒有！那未來的那些那你這樣說，那九零、零零、一零、二零、三零呢，還沒出生那些人，你讓他們怎么活？就這個問題有點太靜態(tài)了。我們那個年代，我是70后，70后市場沒有那么多機(jī)會，我們當(dāng)時的體感是這個樣子，就是我沒有那么多機(jī)會，為什么？因為60后還一堆在那放，在2,000年左右的時候或者就這2020年市場機(jī)會非常多，為啥呢？就業(yè)窗口特別多呀！大家都在創(chuàng)業(yè)呀！公司一堆一堆的呀，不都需要人嗎？那未來這個行業(yè)不行了，別的行業(yè)，中國的車企，20年以前中國有什么車企，新能源，10年前中國有新能源嗎？是吧？這去年出來的AI，去年之前有AI嗎？對吧？三年前出的短視頻，多少人就業(yè)。機(jī)會越來越多，只要這個社會是在往前走，一定會有新的東西不斷蹦出來，那不都是機(jī)會嗎？誰也奪不了誰的機(jī)會，你去做短視頻和我去做短視頻誰有優(yōu)勢？
佳瑤：年輕人。
王總：對呀！肯定是你有那我沒有。那我會不會說機(jī)會都被你們占了，短視頻的機(jī)會都被你們占了，新能源車的機(jī)會都被他們占了，誰誰誰都被誰誰占了。每個人最終都會有位置，這個社會好一點呢就是你只要想干都能活的很好。很多人都說：送外賣的大學(xué)生多少多少，碩士多少多少，是！心酸。我那個年代畢業(yè)大學(xué)生幾百塊，現(xiàn)在他們跑外賣得幾千塊吧，不都是大學(xué)生干的活嗎，一樣。那就看這個活兒你愿不愿意干。我畢業(yè)的時候做銷售，我好多同學(xué)不愿意。我同學(xué)跟我說，他說王宏偉有沒有可能你兩年都賣不出一份保險！我說按你說這個邏輯可能呀！是實話吧。我們班140多人，做保險的倆，前3個月給200塊錢底薪，挺可憐的是吧？可憐什么！三個月下來要做6,000塊錢的保單，6,000塊錢的保單給到的傭金也得2000多，我感覺也挺好的。那你一平均一個月700塊錢吧，那時候最低生活標(biāo)準(zhǔn)是200塊錢300塊錢的年代，你能拿個六七百少嗎？對不對？但是剛出這個校園的時候沒有這個社會閱歷，沒有平臺，因為你對這行本身都不了解。我那個同學(xué)，不是兩個人做保險嗎，我是他介紹去的，人家第一個月賺7,200 ！98年。我一看我的天吶！一月能賺幾千塊錢，誰能一月賺幾千塊錢！我不去做保險我不傻呀！做保險三年半的時間，我一年多房子都買了。一年多買房的時候同學(xué)都說王宏偉真牛23歲買了100多平方米的三房，他那會兒羨慕。怎么都有機(jī)會，你要問你要不要吃那個苦。那現(xiàn)在跑外賣不一樣嗎？那有松松悠悠跑的，有飛快的跑的，爭分奪秒。一般的賺五千六千，好一點賺七八千，能不能養(yǎng)活自己？能！怎么不能！工作不分貴賤。
佳瑤：就跟前一段時間說的，就看大學(xué)生愿不愿意脫下孔乙己的長衫。
王總：還有這個說法呢？那應(yīng)該！
尚正行是專業(yè)的鄭州房地產(chǎn)營銷代理公司
